ПостОлимпийский Сочи

by kuba · 07.10.2014

Недвижимость Сочи — самый ликвидный объект

Сочинская Олимпиада обошлась нам (населению России) в 1,5 млрд рублей. Лично я не верю, что кто то из инвесторов вложил в нее собственные деньги. Схема сколько проста до безумия и настолько же цинична: коммерсанты заняли деньги у государства под строительство олимпийских объектов. И даже какая то часть денег ушла на строительство. Но большая потрачена на укрепление позиций в списке журнала Forbes. Теперь никто не собирается отдавать долги. А зачем? И из чего их возвращать? Мало того — еще денег просят…

В весьма уважаемом мной издании «Kommersant.ru» была опубликована интересная статья «Игры, в которые играют в Сочи». В ней подымается тема «Белых слонов» Олимпиады 2014 в Сочи. Я взял на себя смелость выделить из нее ключевые моменты относительно горного кластера и частично процитировать. Текст статьи выделен синим.

Основные проблемы Олимпийского наследия в недвижимости. Ее много. Очень много. Она дорогая. Очень дорогая. Она плохо управляется. Очень плохо. Сроки ее окупаемости за пределами срока человеческой жизни. В лучшем случае называется срок 25 лет. Ее эксплуатация не приносит прибыли. В лучшем случае нет убытков. Ликвидность жилой недвижимости тоже низка. Говоря о сроках ее реализации хозяева называют сроки от 10 лет. Оставим в покое Имеретинку, посмотрим, что в Красной поляне.

«Человек — это не механизм, который живет только для того, чтобы зарабатывать деньги,— говорит генеральный директор «Роза Хутор» Сергей Бачин, который … планирует продавать горную Олимпийскую деревню по цене 190 тыс. руб. за 1 кв. м.

— Человек еще хочет жить и дышать чистым воздухом, а не только положить в карман лишний миллион рублей. В соседнем «Горки-городе» предложение существенно ниже, но мы снижать цены не будем. Если надо, мы готовы ждать, когда покупатели осознают нашу эксклюзивность».

В «Роза Хутор» около 60% апартаментов будет распродано в течение десяти лет. Сегодня это пять апарт-отелей в «Роза Долина» и открывающиеся в ближайшие месяцы отели экономкласса в горной Олимпийской деревне. Цена — от 550 руб. в сутки: кинуть сноуборд в угол и лечь спать. Приобретенные апартаменты, если в них никто не живет, можно будет сдать по схеме rent-back с помощью управляющей компании. Первые этажи по совету коллег из ванкуверского Уистлера «Роза Хутор» продавать не будет.

— «Часто новые собственники вешают амбарный замок на дверь или размещают ювелирный магазин, который окупает себя продажей бриллианта раз в два месяца,— говорит Бачин.— Но курорт от этого может зачахнуть».

Горное дело

Горный кластер съел большую часть олимпийского бюджета, но проблем с идеями там меньше. По сути, это готовый продукт, окупаемость которого будет зависеть только от маркетинговой активности владельцев.

Лучше всего обстоят дела у «Роза Хутор»: девушки с рекламными буклетами обрабатывают туристов еще в «Ласточке» на пути к Красной Поляне. Он самый крупный (77 км трасс) и самый готовый. «Лаура» и «Альпика-сервис» (принадлежат «Газпрому») позиционируются скорее как тусовочные места в стиле Куршевеля. Недаром раньше этот комплекс был закрытым.

Сбербанку, который достраивает курорт «Горная карусель», доставшийся в наследство от ОАО «Красная Поляна» Билалова, пока не до туристов. За злополучный трамплин банк не держится и предлагает ВЭБу забрать его в качестве залога.

С огромным комплексом гостиниц мирового класса «Горки-город» тоже пока непонятно, что делать. Едва ли их получится загрузить даже зимой, а объем вложенных средств составляет 77,2 млрд руб., из которых кредит ВЭБа — 52,2 млрд руб.

Одна надежда на игорную зону в Красной Поляне, которую лоббировал Герман Греф.

Вернуть вложенные в «Роза Хутор» средства не надеется и Владимир Потанин (раньше речь шла о 40-50 годах), главное — вывести курорт на самоокупаемость. Вложения составили 85,6 млрд руб., из них кредит ВЭБа — 72,7 млрд руб., самый крупный проект банка.

Содержание «Роза Хутор» обходится в 2 млрд руб. в год: операционные расходы и необходимое постолимпийское перепрофилирование курорта. В дальнейшем сумма уменьшится. Выручка ожидается вначале 2-3 млрд руб., а потом планируется 5 млрд руб. в год (2 млрд руб.— от «горы», 1-2 млрд руб.— от гостиниц, 1 млрд руб.— продажа апартаментов).

Бачин напоминает, что «Роза Хутор» был запланирован до Олимпиады, адаптация к Играм увеличила смету на 16 млрд руб. плюс 12 млрд руб. процентов по кредиту. «Эти расходы легли бременем на курорт. Этого бы не произошло, если бы мы были квазинезависимыми,— говорит Бачин.— Хотя, безусловно, нельзя все рассматривать односторонне. Федеральные компании построили дороги, провели газ и электричество, пустили «Ласточку» совершенно бесплатно для нас. Это тоже дорогого стоит». На Красную Поляну, например, идет самая дорогая трасса в истории современной России стоимостью свыше 224 млрд руб.

С окончания Олимпиады «Роза Хутор» уже посетило около 400 тыс. туристов. При проектной мощности 10-11 тыс. человек в день подъемники в летний сезон пропускают 6 тыс. и больше. Загрузка 50-60% — очень неплохо для лета, считают в компании.

В основном отдыхающие приезжают на день, чтобы подняться на 2,5 км на гору, покататься на лошадях, велосипедах, погулять по лесу, позагорать на местном пляже (в «Розе» обустроили горное озеро в устье горного ручья) и посетить «Панда-парк». Поэтому сейчас загрузка гостиниц низкая, около 25-30%. Поселиться в отелях международных брендов можно за 3500 руб., что очень дешево, но зимой цены должны подняться до 7500 руб.

По оценкам Бачина, чтобы сделать летний сезон привлекательным для туристов, требуется минимум 200 млн руб. Оптимальный же объем средств — 4-4,5 млрд руб.— позволит увеличить протяженность горнолыжных трасс до 100 км, построить новые подъемники, разнообразить и технически усложнить летние и зимние развлечения. Однако тратить в «Розе» будут по мере появления спроса и свободных средств. За год всесезонный курорт может принять 2-3 млн туристов. В предстоящий зимний сезон ожидается около 600-700 тыс.

Тем не менее в ВЭБе обеспокоены возвратом средств «Роза Хутор». До декабря 2015 года действует мораторий на выплату процентов и тела кредита с механизмом cash-swipe: если появляются свободные средства, они вносятся в счет выплаты по кредиту.

— И ВЭБ, и правительство заняли позицию, что для предметного разговора нужно хотя бы один сезон прожить после Олимпиады,— говорит Бачин.

— Все должны друг на друга посмотреть. А то у них есть какая-то финансовая модель, у нас есть, но эти модели не опираются ни на один полноценный сезон. Наша принципиальная позиция — процент по кредиту должен быть не выше 1,5%, это общемировая практика для таких инфраструктурных проектов. Также необходимо увеличить срок кредита хотя бы до 25 лет». Сейчас ставка по кредиту для «Роза Хутор» — 7,5% (ставка рефинансирования плюс 0,7%), а кредит выдан до 2024 года. «Если эти два принципа будут приняты, «Роза» сможет жить, работать и процветать»,— говорит Бачин.

«ВЭБ в этой истории такой же заложник, как и бизнес,— поясняет источник «Денег», знакомый с ситуацией.— Многих олигархов, как и ВЭБ, «попросили» заняться проектами, которые с самого начала выглядели убыточными».

Чтобы Имеретинская низменность зажила новой жизнью, необходимо еще 10% затрат на Олимпиаду, признался Олег Дерипаска: это благоустройство пляжей, строительство больниц, детских садов и школ, новые дороги. Всего — 150 млрд руб., которые правительство тратить не хочет, считая, что в Сочи и так вложено достаточно. К тому же одно содержание олимпийских объектов в ближайшие три года обойдется бюджету в $7 млрд (266 млрд руб.). Эти средства придется изыскивать Краснодарскому краю. Поэтому местные власти против налоговых льгот и свободной экономической зоны.

Недоинвестирование и метание между спортом и азартом могут стать роковой ошибкой. Превратить Сочи в русский Макао, Атлантик-Сити или Монако можно, если игорная зона займет всю Имеретинскую низменность, а не будет помещена за три забора — подальше от детей. Иначе даже Крыму она не конкурент.

АРТЕМ НИКИТИН, Сочи, Краснодарский край

Источник: Журнал «Коммерсантъ Деньги»

Фото из моего Олимпийского архива

P.S. Мне нравится логика О. Дерипаски. Если обнажить ее истинный смысл, то он сводится к следующему: «Мы прекрасно «заработали» во время строительства! Но построенная собственность не дает бабла. Ну не умеем мы… Так, что давайте нам еще денег — их «осваивать» мы умеем. Это гораздо легче, чем зарабатывать бизнесом.»

Ситуация напоминает состояние похмелья. Привыкшие к большому денежному потоку, после его окончания, остаются с большой головной болью и отсутствием желания даже шевелиться. И единственное, чем пытаются вылечится — денежной же опохмелкой.

Хочу сказать, что сам я большой сторонник и Олимпийских Игр в Сочи, и рад построенным и строящимся горнолыжным курортам.

Именно по этому меня так трогает, все что там происходит. Этот материал ни в коей мере не преследует создать негативный фон. Но так дела вести нельзя!